Un taux d’endettement à 34 % ? Dossier rejeté, sans appel, même si l’épargne déborde sur le compte. Les banques tracent une ligne rouge, implacable, qui exclut d’emblée de nombreux candidats au prêt relais. Derrière cette règle, les pratiques divergent : certaines enseignes prennent en compte l’intégralité du prix du nouveau bien, d’autres n’en retiennent qu’une part. Résultat : d’un réseau à l’autre, l’accès au crédit relais se joue à quelques décimales. Les critères, bien que cadrés par la réglementation, laissent la porte ouverte à une interprétation qui change tout.
Signer un compromis de vente n’est pas toujours requis, mais sans mandat ferme, autant dire que vos chances de décrocher un accord s’amenuisent sérieusement.
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Le prêt relais en bref : comprendre son principe et son utilité
Le prêt relais est un instrument singulier dans le monde du financement immobilier. Il s’agit d’un crédit temporaire, octroyé sur 12 à 24 mois, qui avance à l’emprunteur une part de la valeur de son bien à vendre : entre 50 % et 80 % selon les cas. Cette avance permet de réaliser l’achat d’un nouveau logement sans attendre la vente définitive de l’ancien, évitant ainsi blocages et incertitudes.
Le marché se structure autour de trois types de prêts relais :
- Le prêt relais sec, pour ceux dont le nouveau bien n’excède pas la valeur du bien à vendre.
- Le prêt relais adossé, utilisé si le prix d’achat dépasse celui de la revente, combiné à un prêt immobilier classique.
- Le prêt relais rachat, destiné à ceux dont le taux d’endettement grimpe, pour lisser les mensualités.
Le capital de ce crédit est remboursé lors de la vente du bien initial ; durant la phase transitoire, seuls les intérêts, parfois différés, viennent grever le budget.
Ce type de crédit s’adresse à ceux qui veulent fluidifier leur parcours résidentiel ou optimiser leur patrimoine. Il apporte la liberté de saisir une opportunité d’achat sans subir la pression de la vente, mais réclame de l’anticipation et une bonne dose de sang-froid. Investisseurs et secundo-accédants apprécient particulièrement sa souplesse.
À qui s’adresse le prêt relais ? Profils et situations concernés
Le prêt relais cible un public précis : les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Cette formule évite la case double déménagement ou location temporaire. Les secundo-accédants sont les premiers concernés : familles qui s’agrandissent, mobilité professionnelle, stratégie patrimoniale… la mécanique est pensée pour eux.
Les investisseurs locatifs y voient un outil pour arbitrer leur patrimoine, acheter puis vendre sans rupture. Les SCI peuvent également recourir à ce crédit pour repositionner leur portefeuille. À l’inverse, les primo-accédants ne sont pas concernés : sans bien à vendre, la question ne se pose même pas.
Le courtier immobilier joue souvent un rôle déterminant. Il accompagne l’emprunteur, affine la stratégie, scrute les offres bancaires et optimise le montage. Son expertise sécurise la démarche et réduit les risques d’impasse.
Voici les profils principalement concernés :
- Propriétaires souhaitant acheter avant de vendre
- Secundo-accédants en phase de transition
- Investisseurs locatifs cherchant à arbitrer
- SCI procédant à un nouvel achat
Le prêt relais reste sélectif. Il se destine à ceux qui disposent d’un bien à céder et d’une capacité d’emprunt qui tient la route. Les dossiers fragiles, qu’il s’agisse de revenus instables ou d’un taux d’endettement trop haut, rencontrent beaucoup plus d’obstacles lors de l’analyse bancaire.
Quels critères d’éligibilité les banques examinent-elles réellement ?
Oubliez le simple compromis : la banque examine le dossier à la loupe et n’accorde rien à la légère. Elle attend d’abord des revenus stables : CDI, bilans rassurants pour les indépendants, antécédents bancaires propres. Les profils à revenus fluctuants ou précaires sont rarement retenus.
Le taux d’endettement doit rester sous les 35 %. La banque tient compte de tous les crédits en cours, y compris celui du futur bien, pour calculer la capacité réelle. Le dossier doit prouver la solidité financière, surtout si la vente tarde à se concrétiser.
Un mandat de vente ou un compromis rassure l’établissement ; plus la vente est avancée, plus l’accord de crédit se négocie dans de bonnes conditions. Un apport personnel d’au moins 10 % est souvent attendu pour couvrir frais de notaire et garanties.
L’assurance emprunteur est imposée : décès, perte totale d’autonomie, incapacité, invalidité parfois, voire perte d’emploi. Sans couverture complète, le dossier ne passe pas.
Les banques attendent donc les points suivants :
- Revenus stables et constants
- Taux d’endettement inférieur à 35 %
- Apport personnel suffisant
- Mandat ou compromis de vente en main
- Assurance emprunteur adaptée
Le moindre écart sur ces critères ferme la porte du crédit relais, sans possibilité de rattrapage.
Coût, risques et points de vigilance avant de se lancer
Acquérir avant d’avoir vendu séduit par sa simplicité apparente, mais le prêt relais n’est pas un outil gratuit. Le taux d’intérêt appliqué, variable selon l’établissement et la durée (12 à 24 mois), s’ajoute à des frais de dossier, des frais de garantie, et parfois une majoration si la banque considère le dossier plus risqué. L’assurance emprunteur, elle, demeure incontournable.
Deux formules de remboursement sont possibles : la franchise partielle, où intérêts et assurance sont payés chaque mois, le capital étant réglé à la vente ; la franchise totale, qui reporte tout paiement à la cession du bien. En période de vente rapide, la première limite la facture totale, mais si la transaction tarde, la pression financière monte et la trésorerie peut vite s’essouffler.
Le principal danger ? Ne pas réussir à vendre dans les temps. La banque peut alors accorder un délai, transformer le prêt relais en crédit immobilier classique, voire enclencher une procédure de saisie dans les cas extrêmes. D’où l’importance de ne pas surestimer le prix du bien à vendre, sous peine de compromettre l’équilibre du montage.
Le taux d’endettement reste sous surveillance : passer au-dessus de 35 % rend toute négociation impossible. Le prêt relais subit également le taux d’usure, ce plafond légal du coût du crédit, qui peut bloquer des dossiers pourtant solides.
Voici ce qu’il faut garder en tête :
- Taux d’intérêt et frais additionnels
- Type de franchise et impact sur la trésorerie
- Conséquences d’une vente tardive ou non réalisée
- Surveillance du taux d’endettement et du taux d’usure
Le prêt relais, c’est le pari d’une mobilité sans accroc. Mais derrière la promesse d’agilité, la vigilance reste de mise. Qui maîtrise ses chiffres, ses échéances et ses marges de manœuvre avance plus sereinement, pour les autres, la marche peut vite devenir glissante.
